AL em condomínio: onde começa o risco

Caros proprietários e investidores,

Nem sempre é o tema mais entusiasmante, mas é um dos que mais facilmente gera ruído (literalmente) num AL.

A boa notícia é que, hoje, a lei está mais clara.

A menos boa é que, mesmo com a lei do seu lado, um condomínio continua a ter margem para agir quando há perturbações repetidas.

Esta semana, olhamos para o tema por um ângulo diferente: como reduzir o risco e evitar conflitos antes de existirem.

O que mudou, na prática?

Com o Decreto-Lei n.º 76/2024, deixou de ser necessária autorização prévia do condomínio para registar um AL numa fração habitacional (exceto hostels).

Isto simplifica o registo. Mas não elimina o essencial: a convivência.

Onde é que os problemas começam (quase sempre)?

A maioria das situações que chegam ao condomínio e depois escalam não nasce “da lei”.

Nasce da operação, sobretudo quando existe:

• Ruído fora de horas ou repetido.

• Mau uso das partes comuns (entradas, elevadores, lixo, portas, etc.).

• Hóspedes mal informados sobre regras do prédio.

• Falta de resposta rápida quando algo acontece.

O que é que o condomínio pode fazer quando há histórico?

Quando existem queixas fundamentadas e repetidas, o condomínio pode atuar com mecanismos legais. Entre os mais relevantes:

1. Deliberar oposição à continuação do AL, quando há perturbações repetidas e comprovadas.

2. Cobrar até +30% da quota anual se existir desgaste acrescido às áreas comuns.

3. Imputar custos de obras nas partes comuns necessárias à atividade.

4. Exigir regras do prédio no livro de informações do imóvel.

5. Solicitar o contacto de emergência 24h do titular da exploração.

O ponto-chave aqui é simples: quanto mais histórico existir, mais força ganha o condomínio.

O que deve fazer para manter o risco baixo?

A forma mais inteligente de proteger o seu investimento é evitar que o tema chegue a assembleias, atas e deliberações.

Na prática, o que resulta é:

• Regras do prédio claras e visíveis para o hóspede.

• Triagem de perfis e controlo de ocupação.

• Resposta imediata a qualquer ocorrência.

• Prevenção (e não reação) em temas como ruído e lixo.

Onde entra uma gestão profissional?

Na Host Wise, gerimos mais de 625 imóveis e trabalhamos regularmente com administradores de condomínio, precisamente para evitar que pequenas situações se transformem em problemas formais.

A nossa operação foi desenhada para isso, com equipas internas dedicadas a:

• Suporte ao hóspede e resposta rápida.

• Manutenção, limpezas e controlo de qualidade.

• Conformidade e boas práticas operacionais.

Queremos que o seu imóvel seja rentável, mas também estável, previsível e respeitado no edifício onde está inserido.

Por esta semana, é tudo da nossa parte.

Desejamos-lhe um ótimo domingo e um excelente Natal.

Com os melhores cumprimentos,
A Equipa Host Wise