Segredos para definir os preços ideais para o Réveillon

Caros proprietários e investidores,

A época mais aguardada do ano está a chegar, e com ela surge uma excelente oportunidade para maximizar os rendimentos do seu AL. O período do Natal e, principalmente, a passagem de ano, é uma das épocas com maior procura turística. Uma estratégia de preços bem definida pode fazer toda a diferença no rendimento do seu alojamento local. Vamos partilhar algumas dicas práticas para garantir o máximo sucesso.

Como Definir os Preços para a Passagem de Ano

1. Analise o histórico do seu imóvel do ano anterior: O primeiro passo para uma definição ótima de preço passa pela análise dos preços aos quais vendeu o período de passagem de ano no ano passado.

2. Utilize softwares de Revenue Management para acompanhar o mercado: Utilize softwares de revenue management como o PriceLabs para monitorizar a procura de mercado para esses dias comparativamente ao ano passado. Se, por exemplo, ao dia de hoje a ocupação está acima da verificada no mesmo período ano passado, tem o primeiro indicador que pode aumentar o preço.

3. Monitorize o seu pickup (volume de reservas confirmadas): Reveja diariamente o seu volume de reservas confirmadas para o período festivo vs volume de reservas do mercado. Se, por exemplo, o volume de reservas do mercado estiver superior, tem um primeiro alerta de que o seu preço poderá estar alto.

4. Defina o seu Perfil de Risco: Em períodos de maior procura (como é o caso da passagem de ano), pode sempre arriscar manter o preço mais elevado até à última da hora (“last minute”). À medida que a oferta na cidade se vai esgotando, se o seu imóvel continuar por vender, pode ser reservado em cima da data a um preço mais elevado. Nota apenas que continua a existir o risco de não ocupação pelo que é importante definir targets de venda e com quanta antecedência quer ter os dias reservados.

5. Compreenda o seu produto: Qual a tipologia do seu imóvel? Se o seu imóvel, por exemplo, tiver uma tipologia mais alta (>=T3), a antecedência média de reserva é maior pelo deve ter isso em consideração na definição dos seus targets. Se, por outro lado, tiver um T0/T1 o risco de deixar o imóvel por vender até em cima da hora é menor.

O Que Dizem os Nossos Dados para o Porto?

Nota que o evento da passagem de ano, em Portugal, tem maior impacto em centros urbanos como Porto e Lisboa. No Algarve, por exemplo, o impacto na procura é pouco significativo. Assim sendo, iremos partilhar a nossa análise atual ao mercado do Porto.

Na Host Wise, já estamos a ver excelentes resultados com a nossa estratégia para a época festiva:

• Ocupação Atual para a Passagem de Ano: 66,54%

• RevPar (métrica que relaciona ocupação com preço dia): + 5,12% superior ao registado no mesmo período no ano passado

Na Host Wise, optamos por uma estratégia de menor risco via captação de um volume de reservas com mais antecedência. Neste momento, e com uma ocupação alta confirmada com um mês de antecedência, redefinimos a estratégia via aumento dos preços:

Pela mesma análise de mercado, concluímos, por exemplo, que a procura na cidade para esta época festiva se encontra superior à registada no mesmo período no ano passado, pelo que prevemos que a ocupação final seja superior à registada em 2023 (+ 1,39 p.p ao dia de hoje):

No entanto, os preços praticados, estão ligeiramente inferiores ao registado no ano passado (-6,27%):

Dicas Importantes

Gostaríamos de fechar esta newsletter com algumas dicas importantes e que tivemos em consideração para definição da estratégia de preços nesta época festiva:

1. Caução: A época festive traz sempre um maior risco de festas e consequentes danos nos imóveis. A Host Wise, para evitar que isto aconteça, está a cobrar uma caução de 500€ para imóveis de tipologia >=T3 ou com check-out no dia 01/01/2025 onde o risco de festas é maior;

2. Estadia Mínima: Outra forma de evitar problemas no seu imóvel, é definir uma estadia mínima superior para estas datas (3-5 dias) de forma a atrair um tipo de público alvo mais cuidadoso. Da mesma forma, ao aumentar a estadia mínima distribui o nº de check-outs por um maior número de dias, diminuindo, assim, a sua sobrecarga operacional.

Precisa de ajuda? Estamos aqui para garantir que o seu imóvel esteja preparado para aproveitar ao máximo esta época. A nossa equipa pode ajudá-lo a definir preços, ajustar estratégias e gerir reservas de forma eficiente.

Por esta semana, é tudo o que temos para partilhar consigo. Aproveite estas dicas para começar o novo ano com excelentes resultados. Agradecemos a sua confiança contínua e desejamos-lhe uma passagem de ano repleta de sucesso e celebrações! 🎉

Com os melhores cumprimentos,
A Equipa Host Wise